Comment choisir le bon promoteur immobilier ?

La raréfaction des parcelles constructibles et des terrains à bâtir entraine un démarchage de plus en plus agressif de la part des promoteurs immobiliers (www.cairn.info, « Éléments de réflexion sur le foncier et sa contribution au prix de l’immobilier » par Sandrine Levasseur). Lorsque l’on souhaite vendre son terrain, il est primordial de prendre le temps d’analyser les offres et de les comparer dans le cadre d’une mise en concurrence des promoteurs immobiliers.

Nous vous expliquons ici les écueils à éviter et les bonnes pratiques auxquelles recourir !

La typologie du terrain constructible

En fonction du terrain à vendre ( terrain nu, garage, immeuble, maison…), de sa constructibilité, de sa localisation, de sa complexité et des modalités d’achat, tous les promoteurs n’y verront pas le même intérêt. Il est donc intéressant de connaitre dans un premier temps le nombre de m2 que l’on peut réaliser sur sa ou ses parcelles de terrain en fonction du plan local d’urbanisme dit « PLU » de sa commune. Ensuite, seulement une certaine catégorie de promoteurs sera susceptible de vous transmettre des offres d’acquisition incluant des conditions, des modalités et des délais pour acheter ledit terrain.

Notre métier est de mettre en concurrence les promoteurs pour ensuite vous permettre d’en tirer l’offre la mieux disante en termes de délais, de conditions et de montant.

Les avantages et désavantages

Vendre à un particulier et vendre à un promoteur sont deux types de cessions très différentes.

Lorsque la vente dite « vénale » auprès d’un particulier dure environ 3 mois, celle auprès d’un promoteur immobilier prend environ 16 à 18 mois.

Même s’il est possible de réaliser une très belle plus-value en vendant son terrain à un promoteur immobilier (environ 30% en moyenne), plusieurs conditions suspensives seront présentes dans la promesse de vente : l’obtention et la purge d’un permis de construire, les étude de sols, le bien devra être vendu libre de toute occupation…

Autre avantage, le gouvernement a mis en place une exonération des plus-values immobilières à savoir un abattement fiscal dans le cadre de la loi ELAN (www.legifrance.gouv.fr) pour les propriétaires qui s’engagent à signer une promesse de vente avant le 31 Décembre 2020 ( www.impots.gouv.frwww.banquedesterritoires.fr).

La nécessité de se faire accompagner

Faire appel à un expert est indéniablement nécessaire dans ce type de démarche. Non seulement il faut maitriser les variables d’ajustement d‘un bilan financier : coûts de construction, prix de l’immobilier neuf sur la zone, taxes d’urbanisme, charge foncière…mais il est aussi capital de savoir négocier les conditions et les délais de promesse.

Lorsque vous vendez votre terrain à un promoteur, vous allez signer une promesse de vente ou compromis de vente, vous allez alors devenir « le promettant » et lui sera « le bénéficiaire », vous vous engagez désormais à lui vendre votre terrain.

Il est fondamental d’être accompagné dans chaque étape du processus : négociation des clauses mais aussi du prix (trouver le juste prix pour pas qu’il renégocie 6 à 8 mois après), relecture de la promesse de vente et jusqu’à l’acte notarié pour être sûr de recevoir la somme initialement prévue au moment de la signature de l’acte définitif.

Chez Kdastr, c’est notre métier !

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